주택 임대차에서 전입신고와 확정일자는 보증금을 지키는 데 서로 다른 역할을 합니다. 계약서에 확정일자만 받거나 전입신고만 하는 것으로는 충분하지 않을 수 있어, 각각의 효력과 유지 조건을 알아두는 것이 좋습니다.
전입신고는 실제 입주와 함께
임차인이 집을 인도받아 점유하고 주민등록을 마치면 임대차의 대항력을 갖출 수 있습니다. 대항력은 임대인이 바뀌더라도 임차권을 주장할 수 있는 근거가 됩니다. 다만 효력은 요건을 갖춘 바로 다음 날부터 생기므로, 이사 당일 설정된 담보권 등과의 순위가 문제 될 수 있습니다. 계약 전 등기부등본을 확인하고, 입주와 전입신고를 미루지 않는 편이 안전합니다.
확정일자는 우선변제권을 위한 요건
확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 사실을 공적으로 확인하는 절차입니다. 대항력 요건에 더해 계약서에 확정일자를 받아야 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 변제받을 수 있는 우선변제권을 갖출 수 있습니다. 확정일자는 계약 후 주민센터나 온라인 등에서 받을 수 있으며, 계약서 원본과 임대차 정보가 정확한지 확인해야 합니다. 보증금을 돌려받기 전에는 점유와 주민등록을 유지하는 것도 중요합니다.
자주 묻는 질문
확정일자만 받으면 보증금이 우선 변제되나요?
아닙니다. 실제 점유와 주민등록에 따른 대항력도 갖춰야 합니다.
전입신고를 하면 집주인에게 따로 알려야 하나요?
전입신고 자체에 임대인의 동의는 필요하지 않습니다. 다만 실제 거주와 계약 내용에 맞게 신고해야 합니다.